Les revenus mobiliers ...

Les revenus mobiliers ...

Les revenus mobiliers sont les revenus provenant de placements financiers. Il existe plusieurs types de placements :

Les placements qui procurent des revenus fixes. Il s’agit essentiellement des revenus d’obligations et autres types d’emprunts négociables voire des dépôts, comptes courants etc…

  1. Ils sont depuis le 1er janvier 2013 soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est prélevé à la source un acompte d’impôt au taux de 24%. Ce prélèvement à la source n’est pas libératoire ; il ne s’agit que d’un acompte provisionnel. Si au final le détenteur des fonds est imposé à un taux moindre, il sera remboursé du trop payé, et inversement.
  2. Il existe des exceptions à ce principe. Il s’agit d’une part des foyers fiscaux qui perçoivent moins de 2 000 € d’intérêts de placement qui peuvent opter pour un prélèvement forfaitaire et définitif de 24% et, d’autre part, de certaines catégories de produits qui sont soumis à un prélèvement libératoire sur option (assurance-vie notamment) ou obligatoirement (Produits de bons anonymes par exemple).
  3. Après l’exception au principe, il existe la dispense du principe. Ainsi, les contribuables qui ont un revenu fiscal de référence en année n-1 en deçà d’un certain seuil (25 000 € pour un contribuable seul et 50 000 € pour des contribuables soumis à imposition commune) peuvent demander à être dispensés du prélèvement… à condition de respecter la procédure idoine, d'en faire la demande en remplissant une attestation sur l’honneur et à condition que l’établissement payeur (la banque ou la compagnie d’assurance) soit établi en France.

Les placements qui procurent des revenus distribués, essentiellement les dividendes, sont soumis à des règles d’impositions similaires.

  1. A ce titre ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, il est prélevé à la source un acompte d’impôt au taux de 21%. Les placements, qu’ils procurent des revenus fixes ou distribués, sont toujours soumis à la panoplie classique des prélèvements sociaux : contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), prélèvement social, contribution additionnelle et prélèvement de solidarité ; le tout au doux taux de 15,5% …
  2. La CSG due sur les revenus du patrimoine soumis au barème progressif de l'impôt est déductible à hauteur de 5,1 % du revenu global imposable.

Crédit immobilier, les taux remontent doucement

Crédit immobilier,
les taux remontent doucement

Depuis juillet 2013, les taux remontent, ils ont pris 18 points de base en 6 mois.

  1. Pour autant, les taux n’ont pas bougé depuis le mois d’octobre, on observe donc une certaine stabilisation sur des niveaux qui restent très intéressants pour les clients. Selon le niveau d’apport de l’emprunteur et la qualité des capacités de remboursement, les taux pratiqués peuvent descendre. En effet, selon l’Observatoire, le 1/4 inférieur des taux se situe en moyenne à 2,97 % pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 2,29 % en taux variable.
  2. Au 4ème trim, la durée des prêts accordés était de 206 mois en moyenne. Elle avait fortement reculé au début de l’année 2013, pour l’essentiel en réponse aux évolutions observées sur le marché du neuf, avec un repli marqué de la primo accession, sous l’effet de la détérioration du PTZ+. Elle s’est redressée au Printemps sur le marché du neuf, mais dans l’ensemble elle est stabilisée depuis le début de l’été à un niveau plus bas qu’avant.
  3. En 2012, la récession des marchés immobiliers s’est accompagnée d’un recul sensible de la production de crédits à -26,4 % pour l’ensemble des prêts bancaires. Début 2013, la dégradation de la production s’est atténuée, mais reste en recul. Le redémarrage est en revanche sensible lors du second trimestre (+35,3 %). Elle a finalement marqué le pas durant l’été (-14,6 %). La production s’est finalement ressaisie en octobre avec -0,3 % sur l’ensemble du  4ème trim 2013.
  4. L’année 2013 a donc été celle du redémarrage du marché des crédits avec une production en hausse de 29,7 %. Cependant, le marché n’a pas encore retrouvé le niveau d’activité qui était le sien avant le déclenchement de la crise. En décembre, le niveau de la production était juste revenu à la situation observée au printemps 2012.

La résidence principale ... C'est le bouquet !

La résidence principale ...
C'est le bouquet !

La loi de finances pour 2014 a changé la règle du jeu… Des avantages disparaissent, d’autres arrivent… le tout avec des taux de TVA qu’on nous annonce changeants. A compter du 1er janvier 2014, n’ouvriront plus droit à crédit d’impôt :

  1. L’équipement de production d’électricité utilisant les panneaux photovoltaïques,
  2. L’équipement de récupération et de traitement des eaux pluviales.

En revanche, bénéficiera d’avantages fiscaux ce qu’il conviendra d’appeler le «bouquet de travaux».
Le but est désormais de favoriser les rénovations qui permettent une réelle diminution des dépenses énergétiques. Désormais, pour pouvoir bénéficier d’un crédit d’impôt, un contribuable devra réaliser au moins 2 catégories de dépenses parmi les suivantes :

  1. Acquisition de matériaux d’isolation des parois vitrées permettant d’isoler au moins la moitié (en nombre de fenêtres et non en surface vitrée) des parois vitrées du logement
  2. Acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques en vue de l’isolation des murs permettant d’isoler au moins 50% de la surface totale des murs du logement donnant sur l’extérieur
  3. Acquisition et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques en vue de l’isolation de la totalité de la toiture
  4. Acquisition de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses (remplacement ou installation initiale)
  5. Acquisition d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable
  6. Acquisition de chaudières à condensation, de chaudière à micro-cogénération gaz et d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (éoliens ou hydrauliques) ou de pompes à chaleur de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant.

Il est à noter que les personnes à revenus  modestes (revenu fiscal n-2) pourront bénéficier du crédit d’impôt si elles ne réalisent qu’une seule catégorie de dépenses avec un panel de frais un peu plus important.
Le plafond des dépenses est de 8 000 € (célibataire) ou de 16 000 € (couple) selon la composition du foyer fiscal, et le taux du crédit d’impôt est de 15% mais il monte jusqu’à 25% si les dépenses sont bien effectuées dans un bouquet de travaux.
Pour ce qui concerne la TVA, la plupart de ces dépenses pourront bénéficier d’un taux réduit de 5,5%, que les travaux soient effectués par un propriétaire ou un locataire, mais dès lors que le logement d’habitation concerné est achevé depuis plus de 2 ans….
Pendant les travaux vous pourrez toujours aller au cinéma qui bénéficiera lui aussi du taux réduit de 5,5% sur ses droits d’entrée sauf pour les œuvres d’incitation à la violence ou pornographique qui sont soumis au taux de 20%... Dur dur pour les amateurs…

 

Bernard Demsar expert patrimonial

L'avis de Bernard Demsar
expert patrimonial

Après avoir exercé la profession de conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant pendant près de 20 ans Bernard Demsar, fonde en 2005 “Net Patrimoine et Capitaux”. La philosophie de Bernard est avant tout humaniste. Pour accompagner ses clients dans leurs démarches immobilières, financières et patrimoniales, il lui faut d’abord comprendre leur projet de vie.

mylife : Qui peut investir en « Loi Duflot » ?
Bernard Demsar : Toutes personnes physiques, seules ou en indivision, domiciliées fiscalement en France soit directement soit notamment via une SCI (société civile immobilière) imposée à l’impôt sur le revenu.
mylife : Que faut-il acheter ?
Bernard Demsar : Un bien immobilier neuf (jamais habité) ou assimilé situé dans certaines zones où le marché locatif est déséquilibré en métropole, dans les DROM, les COM et la Nouvelle-Calédonie entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Il s’agit des zones A et B1 identiques à celles retenues pour l’application du dispositif « Scellier » et B2 sur agrément. Le bien immobilier doit disposer de performances énergétiques satisfaisantes (Norme RT 2012 pour les permis de construire obtenus après le 1er janvier 2013 ou BBC 2005 pour les permis antérieurs en métropole). L’ensemble immobilier doit respecter un quota de logements éligibles au sein d’un même immeuble neuf ; ce que le promoteur doit attester dans l’acte authentique.
mylife : Comment louer le logement acheté une fois livré ?
Bernard Demsar : Le louer NU dans les 12 mois à une personne n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire, ni être un ascendant ou un descendant. Le locataire « personne physique» doit y faire sa résidence principale. Le bien peut également être loué à un organisme qui le sous louera dans ces conditions.
mylife : Pendant combien de temps le louer ?
Bernard Demsar : Il faut louer pendant 9 ans à compter du 1er jour du 1er bail.
mylife : Le loyer est-il plafonné ?
Bernard Demsar : Oui selon les zonages définis (16,52 € en zone A bis, 12,27 € en A, 9,88 € en B1 et 8,59 € en B2). Chaque plafond est ensuite pondéré avec le coefficient suivant : 0,7 + 19/Surface sans que celui-ci ne puisse être supérieur à 1,2.
mylife : Les ressources du locataire sont-elles plafonnées ?
Bernard Demsar : Oui à la date de conclusion du bail, selon les zonages et les personnes à charges. Mais on est loin de la vision très sociale générée par cette loi qui souffre d’une mauvaise image alors qu’elle permet de beaux investissements.

mylife : Quel est l’avantage fiscal ?
Bernard Demsar : Il s’agit d’une réduction d’impôt dont la première imputation commence l’année de l’achèvement du bien ou de l’acte authentique s’il est postérieur, et ce sans prorata. Elle est étalée sur 9 ans par neuvième. Si le neuvième est supérieur à l’impôt dû, la fraction excédentaire est perdue.
mylife : Quel est le taux de la réduction d’impôt ?
Bernard Demsar : Le taux de la réduction d’impôt est de 18% en métropole (29% en outre-mer). Il porte sur le prix de revient du ou des 2 logements dans la limite d’un plafond par M2 de surface habitable de 5 500 € ; le tout dans la limite globale de 300 000 € par contribuable (foyer fiscal) et par année d’imposition.
mylife : Que se passe-t-il si le bien n’est plus loué nu pendant 9 ans ?
Bernard Demsar : Sauf périodes de vacances normales entre deux locations, il y a reprise de la réduction d’impôt sauf décès du propriétaire, licenciement ou invalidité (2° ou 3° catégorie). Le délai « normal » entre deux locations est un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire. Il convient également que le propriétaire ait accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne soient pas dissuasives.
mylife : Les obligations déclaratives sont-elles lourdes ?
Bernard Demsar : Non, il suffira de produire, sur demande en cas de télédéclaration, un engagement de location et de souscrire les déclarations de revenus fonciers idoines accompagnées des pièces justificatives (Bail, DAT, avis d’imposition des locataires…).
mylife : Cet avantage fiscal entre-t-il dans le plafonnement global des niches ?
Bernard Demsar : Oui, et pour rappel le plafonnement des niches se fait dans la limite annuelle de 10 000 € au 1er janvier 2013. .

LOI DUFLOT, CONTRE LES IDÉES REÇUES

LOI DUFLOT,
CONTRE LES IDÉES REÇUES

LES 8 CONSEILS DE L’EXPERT
Les points les plus importants pour s’assurer de faire un bon investissement immobilier locatif sont les suivants :

  1. Réaliser l’opération avec une société sérieuse, qui va avoir une approche personnalisée de vos attentes, avec une simulation financière qui prends en compte les vrais chiffres des entrées et des sorties, et ce sur la durée du financement, et non pas sur la durée de la réduction fiscale.
  2. Faire le bon choix du financement : Direct ou via une SCI, apport personnel, durée, différé d’amortissement ou franchise, taux fixe ou révisable capé, amortissable ou in finé, assurance groupe ou délégation d’assurance, assurance 100 % sur chaque tête ou au prorata des revenus... ?
  3. Acheter un bien au juste prix, il n’y a aucune raison d’acheter au-dessus du prix du marché.
  4. Acheter dans une ville attractive, qui est en devenir, dans un bon emplacement, où la demande locative est supérieure à l’offre afin de s’assurer de la bonne location du bien, qui reste un des points essentiels, sinon le point essentiel, et pour se donner toutes les chances de faire une plus-value à la revente.
  5. Acheter un bien de qualité, réalisé par un promoteur sérieux qui a fait ses preuves, comme Helenis par exemple, dont la réputation a largement dépassé les frontières de la Région Languedoc-Roussillon.
  6. Confier le bien à un vrai professionnel la mise en location et de la gestion, compétent et réactif, qui fera le nécessaire pour les démarches commerciales, administratives, juridiques et obligatoires, ou pour répondre présents en cas de vacance locative, de loyers impayés, de contentieux, de détériorations...
  7. Souscrire les assurances obligatoires, ou vivement conseillées (comme l’assurance PNO).
  8. Confier ses déclarations fiscales à des professionnels (ou les faire vérifier) afin d’éviter les problèmes avec l’Administration Fiscale. 

Pour accompagner ses clients dans leur démarche patrimoniale, il faut comprendre leur projet de vie.

- Bernard Demsar
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez notre utilisation de cookies afin d'analyser la performance du site et de vous proposer des services et contenus adaptés à vos centres d'intérêts.