L'avis de Bernard Demsar expert patrimonial

L'avis de Bernard Demsar
expert patrimonial

Le miroir aux alouettes des résidences à bail

mylife : Pourquoi ne proposez-vous pas à la vente des investissements en résidence de tourisme, EPHAD ou assimilés ?
Bernard Demsar : Ce type d’investissements est très rentable… sur le papier. En pratique, cela est source, à plus ou moins long terme, de déconvenues et d’ennuis. Notre philosophie de travail nous amène donc à refuser de vendre ce type de produits même si on doit perdre une partie de clientèle séduite par les avantages affichés.
mylife : Quels sont ces avantages affichés ?
Bernard Demsar :Il y a les avantages fiscaux consistant en une réduction d’impôt (11% du prix répartie sur 9 ans), et souvent également la récupération du montant de la TVA sur la vente (environ 16% du prix du produit vendu). C’est donc près de 26% du prix du bien final qui peut être « payé » par les économies d’impôts. Il y a les avantages financiers consistant en général en un loyer présenté comme garanti par un bail commercial d’environ 4%HT du prix HT du bien. C’est donc, sur 9 ans environ, 30% du prix du bien final qui peut être « payé » par le locataire. Il y a l’avantage patrimonial supposé car le vendeur vous expliquera toujours que le tourisme en France ne disparaîtra jamais ou qu’il y a de plus en plus de personnes âgées… C’est donc un investissement sûr car il y aura toujours une clientèle.
mylife : Tout cela semble génial mais alors où le bât blesse sur l’avantage fiscal selon vous ?
Bernard Demsar : Déjà, il faut savoir que la TVA remboursée impose de conserver le bien en exploitation durant 20 ans ; à défaut, il faut en rendre une partie (1/20ème par année manquante) ; étant précisé qu’un bien en exploitation accueillant un public de passage se dégrade très vite. Le locataire peut disparaître en liquidation judiciaire (Transmontagne, Quiétude Évasion, LTB, Rhode Tourisme…) ou seulement résilier un bail dont il estime l’exploitation pas rentable. Dans ce cas, outre la TVA à rembourser, si cette cessation intervient dans les 9 ans, la réduction d’impôt peut également être reprise par l’administration fiscale. L’exploitant peut aussi baisser le loyer par la contrainte.
mylife : Baisser le loyer est impossible s’il est prévu dans le bail commercial, non ?
Bernard Demsar : Sur le papier vous avez raison. Ce qui est signé est signé. Maintenant si l’exploitant vous dit, soit vous acceptez la baisse soit je résilie le bail vous faites quoi ?… Surtout après que vous ayez appris qu’en pratique l’exploitant est propriétaire ou à la main mise sur la plupart des équipements communs. Ce qui empêche, en pratique, tout autre exploitant que lui…
mylife : C’est donc au vu de cela que vous estimez les loyers faussement garantis ?
Bernard Demsar : Vous avez tout compris. Les loyers ne sont pas garantis par un bail commercial. C’est une hypocrisie totale. Peu de gens connaissent les aléas des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire. Pour faire simple, si une entreprise se place en redressement judiciaire alors qu’elle vous doit un an de loyer par exemple, elle peut être autorisée à vous payer ce loyer sur 10 ans… et certains tribunaux de commerce autorisent des baisses même si « sur le papier » cela n’est pas possible.

mylife : Et la problématique patrimoniale alors ?
Bernard Demsar : Cela est différent selon les « placements ». Déjà et en pratique tous les biens spécifiques (résidences de tourisme, EPHAD, résidences hôtelières…) ne seront jamais adaptés à une revente dans un autre contexte. Les parties communes et biens d’équipements empêcheront toute revente sur un marché secondaire.
mylife : Qui n’a jamais croisé une résidence de tourisme vieillissante ?
Bernard Demsar : Qui sait demain les moyens techniques (domotiques, robotisation…) qui viendront assister les personnes âgées qui n’iront plus en résidences spécialisées sauf lourdes pathologies… Ce qui imposera encore plus de spécificités dans les biens exploités, et plus de personnels encadrant, et donc plus de charges pour l’exploitant, et donc… une baisse de la valeur patrimoniale et du loyer en perspective…
mylife : Les EPHAD ont pourtant le vent en poupe ?
Bernard Demsar : Tous les jours je rencontre des professions libérales qui ont cherché à acquérir leurs locaux professionnels pour préparer leur retraite. Cela est possible car, ils achètent un local qu’ils savent revendable, et aujourd’hui, entre les taux d’intérêts bas et les déductions
fiscales, cela revient peu ou prou à un loyer. Pensez-vous que les exploitants d’EPHAD sont des personnes stupides au point de vendre les murs de leurs exploitations et de payer un loyer plutôt que de se constituer pour eux-mêmes ou pour leurs proches des patrimoines intéressants ?.
mylife : Peut-être ne sont-ils pas finançables ?
Bernard Demsar : Dans ce cas, ce n’est pas gage de solidité financière…
mylife : Quelles solutions préconisez-vous alors ?
Bernard Demsar : Pour préparer sa Retraite, se constituer du Patrimoine, augmenter la Sécurité de ses proches… et dans certains cas payer moins d’impôts, rien ne vaut un bon investissement immobilier locatif classique.
mylife : C’est-à-dire ?
Bernard Demsar : Comme je le dis depuis des années : acheter un bien de qualité, au juste prix, réalisé par un promoteur sérieux, dans une ville attractive en devenir, où la demande locative est supérieure à l’offre… tout en sachant anticiper la mise en location, être ferme dans le choix du locataire et la gestion, souscrire les assurances obligatoires, et ne pas faire d’erreur dans les déclarations fiscales.
mylife : Difficile de faire cela tout seul dans son coin !
Bernard Demsar : D’où l’importance de passer par un vrai professionnel...

Pour se constituer du Patrimoine, et payer moins d’impôts, rien ne vaut un bon investissement immobilier locatif classique..

- Bernard Demsar

L'indivision ?

L'indivision  ? le bien forme un tout
qui est indivisible.

L’indivision peut être définie comme étant un bien détenu à plusieurs sans que ledit bien ne puisse être découpé.
Par exemple, deux personnes détiennent en indivision un bien immobilier. On ne peut pas dire que la chambre et la salle de bain appartiennent à l’un et la cuisine et le salon à l’autre. Le bien forme un tout qui est indivisible.

L’indivision peut résulter d’une acquisition à plusieurs, d’une donation, des suites d’un divorce pendant une période post communautaire, d’un partage ou d’une succession.
Le principe est que chacun est propriétaire du tout mais selon un pourcentage. Cela a pour conséquence, par exemple, que si 1 des 3 indivisaires, veut habiter le logement, il devra verser aux deux autres une indemnité d’occupation qui devrait être égale à 2/3 du loyer « normal ».
De même, la loi a déterminé des pourcentages de détention pour la prise de décisions dans la gestion du bien indivis. Ainsi, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence. La majorité des 2/3 est exigée pour effectuer des actes d’administration tels que la conclusion de baux à l’exception des baux commerciaux.
Notons encore que le code civil avait vu dans l’indivision un état « provisoire ». C’est pourquoi, il y est précisé que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

Mais même la convention d’indivision est prévue pour être limitée dans le temps. En effet, cette convention, nécessairement rédigée par devant notaire, peut être conclue pour une durée maximum de cinq ans. Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente du bien pour récupérer sa part en argent ; l’argent étant un bien par principe divisible...
Certains diront même qu’il peut créer des divisions dans les indivisions… La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires ou par tacite reconduction si cela a été prévu dans l’acte.
C’est pour éviter toutes ces règles « imposées » et qui peuvent rendre l’indivision difficile à gérer en cas de mésentente, qu’il peut être opportun de créer une Société Civile … Immobilière si l’indivision porte sur un bien immobilier, ou Société Civile, tout court, s’il s’agit de bien(s) meuble(s). En effet, dans une Société Civile, les associés sont tenus par la loi des statuts qui peuvent accorder certains droits importants au Gérant, ce qui limite les cas de blocage et les obligations de vente.

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