La loi Pinel

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sur la loi Pinel

Le projet de loi Pinel remplace la loi Duflot, qu’est-ce qu’il y a de mieux pour les investisseurs ?

mylife :Qu’est-ce qu’il faut retenir de l’amélioration Pinel
B.D. Il y a en pratique un changement sur la durée de l’engagement « fiscal » de location (avec une réduction d’impôt qui évolue dans le même sens), et le fait de pouvoir y loger ses ascendants ou ses descendants. La durée de l’engagement de location, conditionnant le bénéfice de la réduction d’impôt, est, en « DUFLOT », de 9 ans. Il est annoncé de donner la possibilité d’opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans en « PINEL ». Les investisseurs pourront ensuite proroger cet engagement jusqu’à 12 ans, par période(s) de 3 ans.
mylife :Et l’avantage fiscal suit l’évolution de la durée ?
B.D. Oui, le taux de réduction d’impôt serait de 12% pour un engagement de 6 ans, et de 18% pour un engagement de 9 ans. En cas de prorogation, on peut arriver à une réduction d’impôt égale à 21% pour une durée de 12 ans. En « DUFLOT », en métropole, la réduction d’impôt était automatiquement égale à 18% pour 9 ans.
mylife :Le but est d’inciter alors les propriétaires à conserver leur bien à la location ?
B.D. C’est exactement cela, vu la pénurie de logements locatifs en France. Il n’est pas besoin d’évoquer le problème des seniors dépendants. Le logement traditionnel connaît une crise et une croissance au moins aussi importante, et on ne dépend pas d’une société d’exploitation ou des normes médicales à venir, comme peuvent le craindre les investisseurs sur des résidences médicalisées.
mylife :21% de réduction d’impôt c’est quand même conséquent ?
B.D. Oui bien sûr. Même si cela reste très inférieur à l’importance du loyer qu’on estime à plus de 40% du prix du bien sur 12 ans, et encore plus sur des durées plus longues... D’où l’importance de l’emplacement, de la qualité du bien et du gestionnaire, qui, à mon avis, restent les points essentiels à vérifier avant l’avantage fiscal… même si ledit avantage n’est pas neutre... puisqu’il rembourse, à lui seul, le montant de la TVA !
mylife :La loi Pinel concerne-t-elle le zonage ?
B.D. Non la loi « Pinel » ne changera ni le zonage, ni le principe d’un loyer plafonné et de ressources de locataire à respecter. En revanche, le zonage a été récemment revu et certaines villes sont passées de la zone B1 à la zone A, ce qui permet d’augmenter le loyer de 9,88 € à 12,27 € / m2 / mois. Cette mesure est applicable depuis le 1er octobre 2014.

mylife :Le dispositif PINEL permettrait donc de louer à ses ascendants ou descendants ?
B.D. Oui, dans le respect des conditions de ressources, et seulement pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015. Cette situation reste, en réalité, très marginale. Certains imaginent acheter un logement pour les enfants qui feront ou font leurs études, en cherchant à joindre l’utile (loger ses enfants) à l’agréable (l’avantage fiscal), quand d’autres, bénéficiant d’une donation des parents, achètent un logement qu’ils leurs louent. Une fois sorti de ces cas d’espèces, les investissements doivent se faire avant tout avec une bonne étude du marché locatif. Dans une bonne démarche patrimoniale, la raison doit toujours prendre le dessus sur les émotions. L’émotionnel n’est pas toujours bon conseiller lorsqu’il s’agit de prendre des décisions sur le long terme...
mylife :Pour conclure : le dispositif PINEL, on investit ou pas ?
B.D. Oui, dans le cadre d’une approche patrimoniale à long terme... mais pas avec plus d’envies ou de réticences que pour les lois passées ou à venir... Je m’explique : à quelques pourcentages près, et depuis plusieurs décennies, l’investissement immobilier a toujours été aidé par des lois avec réductions ou déductions fiscales… Ce qui a toujours été le plus important, c’est de choisir le bon endroit, le bon logement, le bon prix, le bon professionnel, et de pouvoir emprunter à des taux intéressants ; étant rappelé qu’en investissant dans l’immobilier à usage locatif, le coût des intérêts d’emprunt est minoré de près de la moitié par leur déduction fiscale, et en plus, actuellement les taux d’emprunt sont déjà très bas. À mon sens, l’immobilier locatif reste le meilleur investissement grâce aux effets de levier des loyers payés par le locataire et des avantages fiscaux proposés par ces lois. Ce qui permet de préparer sa retraite et d’augmenter sa sécurité, tout en se constituant un patrimoine qu’on peut réaliser en cas de besoin ou transmettre par la suite à ses héritiers.
mylife :À condition que tout se passe bien avec le bien et le locataire !
B.D. Effectivement. Depuis 27 ans que je fais ce métier d’accompagner des personnes dans le choix de leurs investissements, je dis la même chose : « achetez toujours un bien de qualité, au prix du marché, avec un promoteur sérieux, dans une région où la demande locative est soutenue, et en choisissant un gestionnaire qui saura anticiper la mise en location, être ferme dans le choix du locataire, et vous aider dans le choix des assurances locatives à souscrire ».

L’emplacement, la qualité du bien et du gestionnaire restent les points essentiels à vérifier avant l’avantage fiscal.

- Bernard Demsar

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